Qu’est-ce que l’effet levier en immobilier ?
La notion d’effet de levier en immobilier consiste à s’endetter pour augmenter sa capacité d’investissement et ainsi accroître son capital à long terme.En contractant une hypothèque pour l’achat d’un immeuble (la dette), vous générerez de l’équité (environ 80 % de la différence entre la valeur marchande de l’immeuble et le solde hypothécaire). Cette équité, qui équivaut à de l’argent comptant pour les institutions financières et autres prêteurs, deviendra votre mise de fonds pour l’achat d’un nouvel immeuble. L’effet de levier vous permet donc de faire une acquisition sans avoir à verser d’argent pour la mise de fonds.
Grâce à cette technique d’autofinancement, vous vous endettez intelligemment puisque vous vous enrichissez avec de l’argent emprunté.
Comment utiliser l’effet levier pour investir en immobilier ?
Mise en situation : Vous possédez un immeuble d’une valeur de 700 000 $ et votre solde hypothécaire est de 300 000 $. Vous aurez donc accès à 80 % de la différence entre la valeur de l’immeuble et le solde de votre hypothèque (400 000 $), soit 320 000 $.Cette équité, qui équivaut à de l’argent comptant, vous permettra de payer une mise de fonds en entier ou en partie, ou d’avoir les fonds nécessaires pour assumer le coût de rénovations, par exemple.Faire augmenter la valeur de votre immeuble grâce à un prêteur privé et l’optimisation des loyers
Une des stratégies qui fonctionne très bien dans l’achat de multiplex ou d’immeuble à logements, c’est la technique d’optimisation des loyers. Avec l’aide de votre prêteur privé, vous pourrez vite faire augmenter la valeur de vos immeubles, obtenir plus de financement, et commencer à bâtir votre propre parc immobilier.
L’optimisation des loyers en quatre étapes :
- L’investisseur achète un immeuble avec un taux d’occupation très bas. Si au contraire le taux d’occupation est élevé, il offre aux locataires, qui le veulent bien, une somme d’argent pour qu’ils puissent quitter l’immeuble.
- L’investisseur rénove l’immeuble.
- L’investisseur augmente considérablement les loyers en fonction des améliorations apportées à l’immeuble.
- L’investisseur possède maintenant une valeur économique beaucoup plus élevée que celle de départ.
Les institutions financières traditionnelles ne seront pas très enclines à financer ce genre de projet puisqu’à un certain point, l’immeuble ne génère pratiquement plus de revenus (loyers). Comme pour les flips immobiliers et autres investissements plus risqués, c’est à ce moment que le prêteur privé devient une alternative très intéressante. Il vous permettra d’obtenir rapidement les liquidités dont vous aurez besoin pour faire l’acquisition d’un nouvel immeuble, avoir une enveloppe budgétaire pour la quittance des locataires et faire les rénovations afin d’optimiser les futurs loyers. Évidemment, le taux d’intérêt sur votre prêt sera plus élevé qu’il ne le serait avec une institution financière traditionnelle, mais comme vous aurez besoin de cet argent sur une courte période, le jeu en vaut la chandelle.
Une fois les rénovations complétées et les nouveaux locataires en place, vous aurez une nouvelle valeur économique beaucoup plus élevée que celle de départ. Vous pourrez alors retourner vers les institutions financières traditionnelles et obtenir un prêt beaucoup plus important.
Grâce à l’optimisation des loyers, il arrive souvent qu’un investisseur arrive à récupérer sa mise de fonds initiale, et même des sommes importantes qui lui permettront de payer une mise de fonds sur un nouvel immeuble et recommencer la même technique afin de se bâtir un parc immobilier.
Les risques à surveiller lorsqu’on utilise l’effet levier en immobilier
Comme tout bon investisseur, vous devez voir à ne pas vous surendetter en gardant à l’œil votre ratio prêt/valeur (RPV). Ce ratio représente le montant du prêt par rapport à la valeur de la propriété (montant du prêt divisé par la valeur marchande, multiplié par 100).
Le taux d’inoccupation d’un immeuble locatif est un autre élément à surveiller puisque votre surplus de trésorerie diminuera rapidement si une partie de vos logements n’est pas louée.
Investir en immobilier
Si vous optez pour des investissements immobiliers ayant un bon potentiel de hausse de revenu et de valeur dans des secteurs en croissance, utiliser l’effet levier demeure une stratégie assez sûre.
Évidemment, aucun investissement n’est entièrement sans risque. Il n’en tient qu’à vous d’investir en fonction de votre degré de tolérance au risque. Si vous souhaitez investir et bénéficier de votre effet levier, communiquez avec nous dès maintenant. Nous saurons maximiser votre investissement.
